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Quelles sont les nouvelles applications imposées par la loi ALUR ?

La loi Alur s’accompagne d’une série de nouvelles applications à connaître absolument pour un agent ou un conseiller immobilier, au compte du client ! En effet, la façon de gérer les opérations courantes évolue, se renforce et devient plus transparente au profit des vendeurs. En outre, cela permet d’éviter les pratiques jugées comme étant abusives. Petit tour d’horizon des nouvelles applications imposées par la loi ALUR, dans la suite de cet article iad.

Y voir plus clair au sujet de la loi ALUR

Entrée en vigueur au mois de mars 2014, la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) est une loi qui a une double ambition : permettre l’accès au logement décent et assurer une meilleure transparence des pratiques des professionnels de l’immobilier.

La loi ALUR promeut plusieurs mesures :

  • La création d’organismes de foncier solidaire
  • Le développement d’un urbanisme maîtrisé, éco-responsable
  • Le renouvellement et l’amélioration de l’offre de construction
  • La lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil
  • L’encadrement de la location (biens loués, loyers etc…)

Ces objectifs s’accompagnent de nouvelles règles, notamment pour les professionnels de l’immobilier qui doivent donc maîtriser l’ensemble des applications de cette loi, notamment pour bien accompagner leurs clients. Des changements majeurs que nous présentons plus en détail, dans la suite de cet article.

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Et côté client, cela change quoi ?  

La mise en place de la loi Alur a impacté la façon dont l’agent immobilier ou un agent commercial immobilier* travaille. Que ce soit au niveau du mandat ou des honoraires, ce dernier doit désormais accompagner la clientèle d’une différente manière.

La question des mandats

Dans un mandat de vente, un ensemble d’informations obligatoires doit apparaître dans la clause d’exclusivité. Celle-ci doit désormais contenir :

  • L’ensemble des actions auxquelles s’engage le mandataire (il s’agit du nom donné à l’agence immobilière, à l’agent immobilier ou au conseiller immobilier chargé du projet) ;
  • Les différentes modalités choisies via lesquelles le mandataire rendra compte au mandant (le vendeur ou l’acheteur) de l’ensemble des actions menées, sur une période donnée.

1.Les actions auxquelles s’engage le mandataire

Dans son mandat de transaction, le mandataire immobilier (l’agent commercial immobilier) s’engage à diverses actions auprès du mandant (le vendeur ou l’acheteur). Il peut, par exemple :

  • S’engager à réaliser la sélection des candidats intéressés par l’achat du bien en vente. La sélection effectuée, l’agent immobilier s’occupe dans un second temps, d’organiser les visites. En fonction des profils observés et rencontrés (curieux, non solvables etc…), il procède alors à une sélection plus poussée ;
  • S’engager à créer une publicité. De préférence, cette publicité est différenciante et permet de se démarquer de la concurrence. En outre, le professionnel de l’immobilier peut se tourner vers des nouveaux terrains, comme la presse spécialisée, en ligne etc…
  • S’engager à rendre visible le bien sur les réseaux sociaux, à faire jouer le réseau local de connaissances et à prendre en compte l’ensemble des demandes qui proviennent de ce canal d’acquisition ;
  • S’engager à créer un panneau « A vendre »

2. Rendre des comptes

En faisant appel à un mandataire, un vendeur s’attend légitimement à des avancées tangibles et des résultats rapides. L’agent immobilier, de son côté, a un devoir d’informations. Il doit tenir au courant le vendeur des actions menées et des résultats observés.

Voici diverses façons de procéder :

  • L’agent immobilier peut organiser une session quotidienne / hebdomadaire afin de faire le point sur les actions menées afin d’assurer la vente rapide du bien immobilier pour lequel il a été missionné. Cette rencontre peut avoir lieu de différentes manières, en ligne, par téléphone, en face à face etc…
  • Un rendez-vous bi-mensuel ou mensuel peut également être organisé au sein des locaux de l’agence immobilière en charge du projet. Cela permet de faire le point et de déterminer de nouveaux axes, de nouvelles méthodes, afin d’atteindre les objectifs fixés.

La question des honoraires

Les honoraires peuvent être à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur.

1. Honoraires à charge du vendeur

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce de vente doit être présentée sans la mention « Frais de vente inclus » (FAI). 

Chez iad par exemple, les honoraires sont directement corrélés à la valeur du prix total de vente. Sur une vente à 110 000 euros, l’agent commercial pourra appliquer des honoraires maximum de 8.4%, soit 8 400 euros dans notre exemple.

L’acheteur paie la totalité de la somme, soit 110 000 euros au vendeur qui, de son côté, réglera les frais d’agence à l’agent immobilier à hauteur de ce qu’il lui doit. Le total touché par le vendeur sera donc de 101 600 euros, hors frais annexes à potentiellement déduire.

On évoque la question des honoraires des agents commerciaux immobiliers indépendants dans un article spécialement dédié. N’hésitez pas à vous renseigner sur le sujet !

2. Honoraires à charge de l’acquéreur

Dans le cas où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le montant des honoraires est indiqué en pourcentage du prix total de la vente. Reprenons le même exemple que celui présenté ci-dessus. Dans le cas où le bien est proposé à 100 000 euros, l’annonce sera ainsi présentée : « Prix 100.000 euros + honoraires 8% TTC ». 

Celle-ci doit effectivement mentionner le prix total du bien immobilier ainsi que le montant des honoraires à régler par l’acheteur. Pour s’offrir l’appartement de ses rêves, l’acquéreur devra donc débourser 108 000 euros (hors frais bancaires et frais annexes relatifs à son acquisition immobilière).

En fonction de la méthode sélectionnée, le vendeur ou l’acquéreur sera donc avantagé / désavantagé. De manière générale, c’est bien la première méthode qui est privilégiée… Puisque les acheteurs ne sont généralement pas très enclins à devoir régler les frais.

Les diagnostics immobiliers

Afin de mettre un bien immobilier en vente, l’agent immobilier doit être en mesure de présenter l’ensemble des diagnostics prévus par la loi. Nous pensons notamment :

  • Au DPE, le diagnostic de performance énergétique ; il permet de savoir si le bien ciblé est énergivore et si oui, à quelle hauteur, grâce à une note allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). Attention, la loi Climat actuellement en place vise à réduire le nombre de passoires thermiques. Dans les années à venir, il sera plus compliqué de louer son bien, voire de le vendre s’il est noté F ou G ;
  • Aux diagnostics liés à la présence d’amiante et de plombs ;
  • Aux diagnostics liés à la présence de nuisibles (rats, termites etc…) ;
  • Au diagnostic des installations électriques, de gaz et de chauffage, des installations d’assainissement non collectif ;
  • À l’état des risques naturels, urbains, technologiques etc…

*Tous nos conseillers sont des agents commerciaux indépendants de la SAS I@D France immatriculés au RSAC (sans détention de fonds) titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France.

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