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BIC ou BNC : quel régime fiscal pour le mandataire immobilier indépendant ?

Le droit fiscal français distingue deux principaux types de bénéfices pour les travailleurs indépendants et les entreprises soumis à l’impôt sur le revenu : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non commerciaux (BNC). Vous relevez automatiquement de l’une ou de l’autre catégorie en fonction de la nature de votre activité, et n’avez donc pas la possibilité de choisir.

Sauf exception, les agents commerciaux immobiliers relèvent du régime des BNC. Quelles sont les implications en matière fiscale ? Le point complet avec iad !

BNC et BIC : de quoi s’agit-il ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les bénéfices non commerciaux (BNC) sont deux catégories de revenus professionnels soumis à l’impôt. En fonction de la qualification retenue, les règles d’imposition peuvent varier, notamment en ce qui concerne le montant de l’abattement forfaitaire pour charges ou encore le plafond autorisé de chiffre d’affaires.

Les BIC concernent globalement les professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle au sens large, soit l’ensemble des activités impliquant la vente ou la confection de produits et services.

Les BNC, quant à eux, correspondent aux activités fondées sur l’exercice d’un art ou d’une science, soit par exemple :

  • les professions libérales (médecins, avocats, architectes…) ;
  • les titulaires de charges et offices (notaires, huissiers…) ;
  • les auteurs percevant des droits sur leurs œuvres intellectuelles.

Les BIC, tout comme les BNC, peuvent être déclarés par toute entreprise éligible à l’impôt sur le revenu (et non à l’impôt sur les sociétés), soit :

  • un autoentrepreneur (on parle alors de régime « micro-BIC » ou « micro-BNC » selon les cas) ;
  • une entreprise individuelle (EI) ;
  • une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ;
  • divers types de sociétés commerciales, dont l’EURL, la SARL sous conditions, la SAS, la société en commandite simple… (rappelons que les agents commerciaux immobiliers n’ont pas la possibilité d’exercer sous un statut de société).

Agent commercial immobilier : une activité relevant des BNC

Selon le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), tous les agents commerciaux relèvent du régime BNC.

L’agent commercial est défini par ce texte comme « un mandataire qui, à titre de profession indépendante (…), est chargé de façon permanente de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte » d’un tiers.

Cette définition correspond assez justement aux missions prises en charge par les mandataires immobiliers indépendants. Les agents commerciaux immobiliers indépendants iad peuvent donc déclarer leurs revenus sous le régime BNC, et être imposés en conséquence.

Agent commercial immobilier : pourquoi le régime BNC ?

La classification des revenus des mandataires immobiliers indépendants en BNC ne va pas de soi. Ces professionnels se rémunèrent en effet sur la base de commissions suite à une prestation de service de nature commerciale, ce qui pourrait suggérer une application du régime BIC.

L’administration fiscale l’exclut cependant dans la mesure où l’agent commercial n’effectue pas des opérations commerciales pour son propre compte, mais pour celui d’un tiers.

Agent immobilier : une activité relevant des BIC

Les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle, et régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, relèvent quant à eux du régime BIC en ce qui concerne l’intégralité de leur activité, soit notamment :

  • l’achat-vente, l’échange, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis et non bâtis ;
  • l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
  • la cession d’un cheptel ;
  • les activités de gestion immobilière ;
  • la vente de listes ou de fichiers de biens immobiliers.

Agents commerciaux immobiliers en BNC : quel traitement fiscal ?

Le régime BNC a plusieurs implications directes sur la fiscalité applicable aux mandataires immobiliers :

  • Le plafond de chiffre d’affaires annuel pour bénéficier du régime microfiscal (et donc du statut auto-entrepreneur) est fixé en 2021 à 72 600 €, contre 176 200 € pour une activité commerciale en BIC.
  • L’abattement forfaitaire avant imposition sur le revenu (pour tenir compte des charges du professionnel) est fixé à 34 % du chiffre d’affaires annuel, contre 71 % pour les activités d’achat-revente et 50 % pour les autres activités relevant des BIC.
  • Au-delà de 72 600 € de chiffre d’affaires annuel, le mandataire immobilier indépendant en BNC relève obligatoirement du « régime de la déclaration contrôlée ». Les entrepreneurs en BIC, quant à eux, relèvent du « régime réel » lorsqu’ils dépassent leurs plafonds de chiffres d’affaires. En pratique, les deux variantes sont cependant proches et permettent toutes les deux une déductibilité des charges professionnelles.

Mandataire immobilier BIC ou BNC : que faire en cas de doute ?

Le bulletin officiel des finances publiques n’est pas catégorique, et précise que les agents commerciaux relèvent des BNC « en règle générale» et « selon les conditions d’exercice de leur activité».

Il est par ailleurs précisé que les agents commerciaux effectuant aussi des « opérations commerciales pour leur propre compte » doivent alors déclarer les revenus tirés de ces opérations en BIC, et non en BNC.

Comme souvent en matière fiscale, une part est donc laissée à l’appréciation de l’administration et du contribuable lui-même ! Si vous estimez que votre activité de mandataire immobilier indépendant relève injustement du régime BNC, nous vous recommandons :

  • de consulter un expert-comptable ;
  • ou de solliciter un rescrit fiscal de votre service des impôts, afin d’obtenir une réponse qui engage l’administration pour l’avenir et sécurise votre situation particulière.

Agent commercial immobilier : BIC ou BNC ? Sauf circonstances exceptionnelles, les mandataires immobiliers négociant des mandats pour un réseau comme iad relèvent en principe des bénéfices non commerciaux. Contactez un professionnel du droit fiscal pour toute question.

Les trois points clés à retenir :

  • Les commissions perçues par les agents commerciaux immobiliers constituent des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • Cela implique notamment une limitation du chiffre d’affaires à 72 600 € en 2021 pour bénéficier du statut de micro-entrepreneur ;
  • Des agents commerciaux peuvent déclarer des BIC à titre exceptionnel, mais uniquement pour les opérations commerciales effectuées pour leur propre compte et à raison des profits réalisés à l’occasion desdites opérations. Une validation préalable de l’administration fiscale est toutefois recommandée.
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