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Quelles sont les charges d’un mandataire immobilier indépendant ?

Les mandataires immobiliers indépendants bénéficient d’une grande souplesse dans l’organisation de leur activité Avec iad, ils peuvent notamment choisir d’exercer à domicile. Ils sont ainsi soumis à des charges nettement moins importantes qu’un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle et gérant d’un établissement physique.

Pour autant, l’exercice de votre activité va nécessairement engendrer certains frais récurrents. Cotisations sociales, compte bancaire dédié, assurance professionnelle… Quelles sont les charges d’un agent commercial immobilier, et comment parvenir à bien les anticiper ?

Découvrez ci-dessous l’essentiel à savoir pour prévoir le budget nécessaire au lancement de votre activité et démarrer sereinement avec iad !

Quelles sont les charges sociales d’un agent commercial immobilier ?

Comme tout autre professionnel, un mandataire immobilier est tenu de s’acquitter de cotisations sociales sur la base du chiffre d’affaires ou bénéfice réalisé. Ces prélèvements permettent notamment d’acquérir des droits auprès des caisses d’assurance maladie ou de retraite.

Un taux de cotisations sociales variable selon le statut choisi

Pour réaliser le calcul des charges d’un agent commercial immobilier, il est tout d’abord nécessaire de prendre en compte le statut juridique choisi. En effet le type d’entreprise choisi par le mandataire a un impact direct sur le montant de ses cotisations sociales – mais aussi sur la qualité de sa protection sociale. Pour rappel, il vous est possible d’opter :

  • pour la micro-entreprise (auto-entrepreneur) ;
  • pour l’entreprise individuelle (EI) ;
  • pour l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL).

Les différents statuts de société commerciale (SARL ou EURL, SAS ou SASU…) ne vous sont en revanche pas accessibles en tant qu’agent commercial. Seul un agent immobilier détenteur de la carte professionnelle peut y prétendre.

Montant des charges sociales pour un mandataire immobilier auto-entrepreneur

Le choix de la micro-entreprise est idéal pour débuter votre activité tout en profitant d’un régime très souple et avantageux. Le calcul des charges sociales, en particulier, est d’une totale transparence.

Les mandataires immobiliers auto-entrepreneurs réalisent une prestation de service de nature commerciale, et déclarent à l’administration fiscale des bénéfices non commerciaux (BNC). En conséquence, leur taux de cotisations sociales en 2021 est fixé à :

  • 22 % au titre de la part principale des cotisations sociales ;
  • 0,2 % au titre de la contribution à la formation professionnelle ;
  • soit un total de 22,2 % du chiffre d’affaires.

Ce taux est le même pour tous les mandataires ayant opté pour la micro-entreprise, quel que soit le mode d’imposition retenu (micro-fiscal ou versement libératoire de l’impôt sur le revenu).

La part principale, reversée à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), finance vos droits à la protection sociale en matière d’assurance maladie ou de retraite. La part complémentaire finance quant à elle le droit au congé de formation professionnelle, utile si vous souhaitez engager une reconversion ou vous spécialiser dans un domaine particulier (gestion locative, immobilier de luxe…).

Pour rappel, le régime de la micro-entreprise est accessible à un agent commercial immobilier dès lors qu’il déclare en 2021 un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 72 600 €. Au-delà, il devra opter pour l’EI ou l’EIRL.

Mandataire immobilier auto-entrepreneur : une stricte proportionnalité des charges

Les charges fiscales et sociales payées au titre de votre activité d’auto-entrepreneur sont proportionnelles à votre chiffre d’affaires. Cela signifie qu’aucune charge ne peut vous être imputée si vous avez déclaré un chiffre d’affaires de 0 € au titre du dernier trimestre.

Montant des charges sociales pour un mandataire immobilier en EI ou EIRL

L’entreprise individuelle (EI) et l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ont des règles de fonctionnement similaires en matière de cotisations sociales. La principale différence entre les deux statuts est la possibilité de soumettre une déclaration d’affectation de patrimoine professionnel dans le cas de l’EIRL, afin de protéger les biens personnels du mandataire immobilier.

En pratique, le montant des charges d’un agent immobilier indépendant en entreprise individuelle dépend du type d’imposition choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Le statut permet en effet de choisir l’une ou l’autre de ces options – à titre irrévocable.

En cas d’imposition sur le revenu, les cotisations sociales sont calculées sur la totalité du bénéfice imposable de l’entreprise (après soustraction des charges déductibles). Elles atteignent en moyenne 35 % du bénéfice. Le taux global de prélèvement peut cependant être plus favorable pour les entrepreneurs déclarant un bénéfice élevé (seulement 25 % au-delà de 300 000 €) et au contraire plus pénalisant pour les petits revenus (environ 45 % de charges sur un bénéfice de 30 000 €).

En cas d’imposition sur la société, les cotisations sociales sont calculées uniquement sur la base :

  • de la rémunération nette de l’entrepreneur après déduction de ses frais professionnels (les bénéfices réinvestis dans l’entreprise sont donc exclus), à un taux compris entre 20 et 45 % selon le niveau de revenu ;
  • et, pour l’EIRL, sur la part des revenus excédant 10 % du bénéfice net lorsque ce dernier est d’une valeur supérieure au patrimoine affecté.

Dans les deux cas, le calcul des charges sociales de l’agent commercial immobilier est particulièrement complexe et peut varier d’une situation à une autre. Pour vous donner une meilleure idée des sommes à provisionner, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de charges proposé par l’Ordre des Experts-comptables.

Charges sociales en EI et EIRL : un minimum forfaitaire à payer

À la différence des agents commerciaux immobiliers en auto-entrepreneur, ceux ayant fait le choix de l’entreprise individuelle ne bénéficient pas de la proportionnalité des charges. En pratique, vous devrez payer un montant minimal et forfaitaire de charges sociales même en cas d’absence de chiffre d’affaires, afin de valider vos droits à couverture sociale et à la retraite.

Comment minimiser le montant des charges sociales d’un agent commercial immobilier ?

Plusieurs astuces peuvent vous permettre de réduire le montant des charges sociales à acquitter au titre de votre activité de mandataire immobilier indépendant.

Si vous optez pour une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur les sociétés, vous pouvez tout d’abord ne pas vous verser de rémunération et conserver les bénéfices dans l’entreprise. Cette part de vos bénéfices ne fera ainsi pas l’objet de cotisations sociales.

Si vous optez pour la micro-entreprise, le montant des cotisations sociales est proportionnel et ne peut pas être minoré, sauf dans le cadre de l’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre).

L’Acre permet une exonération totale pour votre première année d’activité dans la limite d’un revenu de 30 852 €, concernant :

  • l’assurance maladie, maternité, invalidité, décès,
  • les prestations familiales,
  • l’assurance vieillesse de base.

L’exonération devient dégressive au-delà de ce montant.

L’Acre est accessible à l’ensemble des entrepreneurs relevant du régime micro-social, soit notamment tous les auto-entrepreneurs. Concernant les entrepreneurs individuels, elle est seulement proposée à certaines catégories, dont :

  • les demandeurs d’emploi indemnisés ;
  • les demandeurs d’emploi non indemnisés et inscrits à Pôle Emploi pendant une période de plus de 6 mois au cours des 18 derniers mois ;
  • les jeunes âgés de 18 à 26 ans (ou jusqu’à 30 ans en cas de handicap reconnu) ;
  • les entrepreneurs ayant conclu un contrat d’appui au projet d’entreprise (Cape)…

Quelles sont les charges de fonctionnement d’un agent commercial immobilier ?

Au-delà des seules cotisations sociales, l’activité d’un agent commercial immobilier – même à domicile – entraîne certains frais incompressibles. Il est important de bien les anticiper et de disposer d’une trésorerie suffisante pour assumer vos premiers mois d’exercice et constituer patiemment votre clientèle.

Charges liées au compte bancaire professionnel obligatoire

Quel que soit le statut d’entreprise choisi, un mandataire immobilier a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire professionnel spécifiquement dédié à son activité. Ce compte constituera le support exclusif pour l’ensemble des transactions et virements liés à son entreprise, dont notamment l’encaissement des commissions perçues au sein du réseau iad.

Les frais de tenue d’un compte bancaire professionnel s’élèvent en moyenne à 24 € par mois, soit un montant nettement supérieur à celui d’un compte particulier. N’hésitez pas à comparer les offres disponibles et notamment à vous intéresser aux formules de certaines banques 100 % en ligne. Ces dernières peuvent vous proposer des tarifs souvent très avantageux.

Depuis la loi PACTE de 2019, les agents commerciaux immobiliers auto-entrepreneurs n’ont toutefois pas l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié, uniquement si leur chiffre d’affaires annuel est inférieur à 10 000 € pendant deux années consécutives.

Charges liées à un expert comptable

Le recours à un expert comptable est fortement recommandé si vous optez pour une entreprise individuelle (EI ou EIRL). En effet ces statuts vous imposent le suivi d’une comptabilité assez poussée, incluant :

  • un livre-journal ;
  • un livre d’inventaire ;
  • un grand livre ;
  • un inventaire annuel ;
  • la tenue des comptes annuels…

Outre l’aspect assez technique de la tâche, cette responsabilité peut s’avérer chronophage et empiéter largement sur votre temps de disponibilité pour les acheteurs et les vendeurs. Le tarif moyen annuel constaté pour faire appel à un professionnel s’établit à :

  • 875 € HT pour un expert-comptable en ligne ;
  • 1 700 € HT pour un expert-comptable de proximité.

Si vous avez créé une micro-entreprise, en revanche, ce type de dépense est entièrement dispensable. Vous serez en effet tenu à des obligations comptables minimales, consistant en la simple tenue d’un livre des recettes.

Charges liées à l’assurance professionnelle

La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la souscription d’une assurance en responsabilité civile professionnelle (RC pro) pour l’ensemble des agents commerciaux immobiliers indépendants. Ce contrat est destiné à protéger votre responsabilité en cas de préjudice causé involontairement à l’un de vos clients ou à un tiers. Il permet l’indemnisation des victimes sans mettre en danger votre trésorerie ou la viabilité financière de votre entreprise.

Les tarifs des assureurs sont bien sûr très variables en fonction du profil de l’assuré et de la nature des garanties. Pour un contrat type, comptez entre 95 € et 300 € par an.

Charges diverses de l’agent commercial immobilier

Au moment de créer votre entreprise et de déterminer votre premier budget de fonctionnement, pensez également à prendre en compte et estimer certaines charges récurrentes, comme :

  • les frais de déplacement, évidemment nécessaires pour aller à la rencontre des vendeurs, réaliser des avis de valeur et superviser les visites d’un bien immobilier ;
  • l’éventuel achat d’un véhicule ;
  • l’achat de matériel informatique ;
  • les frais de communication téléphonique ;
  • la consommation d’électricité ;
  • les frais liés à la promotion et à la prospection immobilière (impression et diffusion de tracts et brochures, campagnes de mailing…).

Comment déduire efficacement vos charges d’agent commercial immobilier ?

Vos charges diverses amputent votre bénéfice, et doivent donc être prises en compte dans le calcul de votre impôt. Le statut d’entreprise idéal dépend de leur montant :

  • Une auto-entreprise est recommandée si vos charges représentent moins de 34 % de votre chiffre d’affaires. En effet vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de ce montant avant imposition.
  • Une entreprise individuelle (EI ou EIRL) est recommandée dans le cas contraire. Vous pourrez alors opter pour le régime réel et déduire l’ensemble de vos charges de votre bénéfice imposable.

Le montant des charges d’un agent commercial immobilier iad peut varier en fonction du statut choisi et des dépenses qu’il doit assumer pour exercer son activité. En règle générale, ce métier de l’immobilier se caractérise par des coûts fixes assez faibles, notamment du fait de l’absence de local à louer.

Les trois points-clés à retenir :

  • Les charges sociales d’un mandataire immobilier peuvent aller de 22 % à 45 % du chiffre d’affaires ou bénéfice réalisé, selon le statut choisi.
  • Les charges diverses incluent notamment les frais de compte bancaire ou l’assurance RC pro, ainsi bien sûr que les frais de déplacement.
  • Le statut d’auto-entrepreneur vous accorde un abattement forfaitaire généreux pour tenir compte de vos charges fixes.
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