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Devenir négociateur immobilier indépendant : les étapes pour se lancer

L’immobilier est un secteur qui offre de nombreuses opportunités professionnelles. En effet, il est toujours dynamique et créateur d’emploi, malgré, et parfois grâce, aux crises et aux variations de conjoncture économique. Il séduit aussi par la diversité des activités qu’il génère (transaction commerciale, gestion de patrimoine et locative, évaluation de biens, etc.). 

Cela dit, les professions du secteur immobilier sont également légalement et règlementairement très encadrées. Pour se lancer dans une reconversion professionnelle, mieux vaut en être bien informé et choisir sa nouvelle activité en toute connaissance de cause.

Le métier de négociateur immobilier indépendant constitue une option très intéressante car, tout en offrant une grande autonomie, il ne représente qu’un faible investissement financier de départ et ne requiert pas un niveau d’étude minimum. Découvrez ici les différents aspects de cette profession et son cadre réglementaire, les avantages qu’il y a au statut d’indépendant et enfin les étapes successives pour l’exercer. 

Le métier de négociateur immobilier indépendant

Bon à savoir

Le terme de négociateur immobilier n’est pas le seul utilisé pour décrire cette profession. Vous rencontrerez également ceux de mandataire immobilier, d’agent commercial en immobilier ou encore de conseiller immobilier*. Ils recouvrent tous un même métier celui d’agent commercial mandataire en immobilier, encadré par les mêmes règles à savoir les articles L134-1 et suivant du code de commerce. Au contraire, celui d’agent immobilier diffère en de nombreux points, en particulier statutaires.

Quelles sont les compétences d’un négociateur immobilier ?

Un négociateur immobilier assure, au nom et pour le compte d’un mandataire, des transactions immobilières, d’achat ou vente de biens. Pour ce faire, il peut entre autres :

  • éditer des annonces immobilières,
  • organiser des visites de biens,
  • participer à la négociation commerciale,
  • constituer le dossier pour le notaire dans le cadre d’une vente ou d’une acquisition.

Il peut également :

  • Émettre un avis de valeur à titre gratuit pour un bien immobilier,
  • Démarcher des biens.

Contrairement à un agent immobilier, il ne peut pas :

  • Signer en son nom les contrats de transaction immobilière,
  • Percevoir des fonds,
  • Assurer la gestion locative et foncière de biens,
  • Être salarié.

Le négociateur immobilier est-il complètement indépendant ?

Le négociateur immobilier agit sous le statut d’indépendant. C’est-à-dire qu’il a immatriculé son activité en son nom propre et qu’il en est entièrement, légalement, financièrement et personnellement responsable.

Ceci dit, pour réaliser les transactions immobilières qui sont son cœur de métier, il doit signer un contrat de mandat avec une société mandataire telle que iad. C’est ce document qui lui permet de réaliser des ventes et des acquisitions. Le contrat de mandat fixe le cadre de son activité et le montant de ses commissionnements. Le négociateur immobilier est donc indépendant, mais exerce dans le cadre fixé par la loi et également par son contrat de mandat.

Quels sont les prérequis pour devenir négociateur immobilier ?

L’agent immobilier, pour exercer en tant que tel, doit posséder la carte professionnelle T. Cette carte s’obtient auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Elle requiert une garantie financière importante, apportée par un organisme financier de type assurance ou banque, ainsi qu’un niveau d’étude minimal. Il faut effectivement justifier d’un diplôme de niveau Bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou bien d’un diplôme de niveau Bac +3 dans des domaines proches comme le droit, le commerce ou encore économie.

Au contraire, le négociateur immobilier n’a pas besoin de la carte T pour exercer. Il n’a donc pas à justifier d’un niveau d’étude particulier. Il doit cependant légalement suivre une formation essentiellement en droit de l’immobilier et de l’urbanisme avant de pouvoir effectuer ses premières transactions.

De même, aucune garantie financière n’est requise, même si le négociateur immobilier indépendant doit assurer la gestion de son activité, comme le paiement de ses charges et prévoir les réserves financières suffisantes à son quotidien le temps que son activité génère des revenus.

Quels sont les revenus d’un négociateur immobilier indépendant ?

De par son statut d’indépendant, le négociateur immobilier ne perçoit pas de salaire. Il n’a pas de revenu fixe assuré par la société mandataire à laquelle il est lié par contrat. Il touche en revanche un commissionnement lorsque la transaction immobilière est effectivement payée. Le montant de ce commissionnement est proportionnel à celui de la transaction et est déterminé par le contrat de mandat. Chez iad, par exemple, il représente 69 % des honoraires.

Il n’y a pas de limite à ces revenus. Par contre, si votre Chiffre d’affaires dépasse un certain montant sur une année fiscale, vous serez contraint de modifier votre statut d’autoentrepreneur en celui d’entreprise individuelle classique (EI). Tout en restant bien sûr indépendant.

Ces commissionnements sont à déclarer dans le cadre de votre activité et sont soumis à des prélèvements sociaux, couverture sociale et retraite, ainsi qu’aux impôts sur le revenu. Leurs montants et leurs modalités de perception sont déterminés par le choix de votre statut – autoentrepreneur ou entreprise individuelle (EI)

Les avantages du statut d’indépendant pour le négociateur immobilier

Les avantages du statut d’indépendant sont nombreux et de différentes natures. Cela dit, avant de les détailler, il convient de donner quelques précisions sur le statut en lui-même.

Quel statut d’indépendant ?

Le négociateur immobilier peut s’établir en indépendant sous le statut de l’entreprise individuelle (EI) ou de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), cette seconde option permettant de protéger une partie de ses biens personnels en cas d’investissements financiers importants et risqués.

En vous immatriculant en entreprise individuelle, vous pouvez opter pour le statut d’autoentrepreneur – ou micro-entrepreneur – qui est un type particulier d’entreprise individuelle. Par rapport à l’entreprise individuelle classique, l’autoentrepreneur :

  • N’est pas soumis à la TVA ;
  • Doit ouvrir un compte bancaire professionnel et tenir une comptabilité très simplifiée – listes des recettes et dépenses ;
  • S’acquitte de prélèvements de couverture sociale et de retraite fixés en fonction de son chiffre d’affaires du trimestre écoulé ;
  • Ne paie aucune charge s’il ne déclare pas de recettes ;
  • Ne peut déduire aucune charge professionnelle : un abattement forfaitaire est appliqué sur son chiffre d’affaires.

Cependant, le statut d’autoentrepreneur est conditionné par un plafond de revenus. Ainsi, votre chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas être nul pendant plus de deux années consécutives et il ne doit pas dépasser les 72 600 € annuels pendant plus de deux ans. De même, l’exonération de TVA ne s’appliquera que si vous déclarez moins de 34 400 € de chiffre d’affaires annuel hors taxe. Au-delà, vous pourrez conserver votre statut d’autoentrepreneur mais ne pourrez plus bénéficier de l’exonération de TVA.  

Le premier avantage au statut d’indépendant : l’autonomie

Si le négociateur immobilier est encadré dans son activité par son contrat de mandat et par l’appareil réglementaire, il reste cependant totalement autonome dans l’exercice de sa profession. Il peut ainsi organiser son rythme et son planning de travail, en privilégiant des plages horaires ou en se libérant des moments pour la vie de famille.

Il travaille d’où il souhaite, en général son domicile – à l’exception d’une agence vitrée qui lui est interdite.

Des démarches et une gestion simplifiée

Obtenir le statut d’indépendant, en particulier d’autoentrepreneur, ne requiert pas de démarches importantes. Comme nous le verrons, la plupart s’effectuent en ligne sur les différents sites du Service Public.

De même, la gestion quotidienne d’une autoentreprise est très réduite. Vous aurez l’obligation de tenir une liste de vos recettes et de vos dépenses et de déclarer mensuellement ou trimestriellement votre chiffre d’affaires. À partir de cette déclaration, seront calculés vos prélèvements sociaux ainsi que votre cotisation retraite dont vous devrez vous acquitter au cours du mois suivant. Enfin, vous aurez à déclarer votre chiffre d’affaires dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Un régime fiscal intéressant

En tant qu’autoentrepreneur, vous payez des cotisations sociales et des charges en fonction de votre chiffre d’affaires effectif du mois ou du trimestre précédent. Si vous ne percevez aucun revenu professionnel, vos charges seront nulles et vous serez toujours couvert par le Régime social des indépendants (RSI).  

Attention, cependant, vos trimestres de retraite ne seront validés que si vous déclarez un chiffre d’affaires minimum. Ainsi, pour valider vos quatre trimestres de 2021, il vous faudra déclarer au minimum 9 321 € HT sur toute l’année.  

Le régime de l’autoentrepreneur ne vous permet pas de déduire des charges professionnelles, mais vous fait profiter d’un abattement forfaitaire de 34 % sur votre chiffre d’affaires HT ce qui détermine le montant de votre bénéfice (BNC). En tant que négociateur immobilier, vous n’aurez que peu de charges professionnelles, puisque vous n’aurez pas de local professionnel, pas de matériels et fournitures coûteux. Ainsi, ce régime fiscal s’avère intéressant. 

Un engagement financier limité

L’obtention de la carte professionnelle T d’agent immobilier requiert une garantie financière obtenue auprès d’organismes bancaires ou d’assurances. Il engage donc financièrement l’agent de façon importante.

Le négociateur immobilier, pour sa part, n’est pas soumis à cette obligation de garantie financière. De plus, l’immatriculation de son activité en autoentrepreneur génère des frais extrêmement limités, puisqu’aucun apport de capital n’est requis. Il n’est donc pas indispensable de prévoir un engagement financier très important lors de sa reconversion en négociateur immobilier.

Cependant, il faut garder à l’esprit que le négociateur immobilier en autoentrepreneur, comme d’ailleurs en entreprise individuelle, est responsable personnellement, y compris sur ses biens à l’exception de sa résidence principale, de son activité. Le risque n’est donc pas absent. Par ailleurs, il ne perçoit pas de revenus réguliers et devra attendre le règlement effectif de ses premières transactions pour toucher des commissionnements. Ainsi, il est indispensable de prévoir un capital suffisant pour la période précédant ces premiers revenus.

Les étapes pour devenir négociateur immobilier indépendant    

Votre décision de devenir négociateur immobilier est prise, il vous faut donc commencer les démarches. Voici une synthèse de celles dont vous devrez vous acquitter.

S’immatriculer en autoentrepreneur

Pour commencer à exercer, il vous faut tout d’abord créer légalement votre activité. Pour cela, vous trouverez toutes les informations indispensables sur le site du Service Public. Vous déposerez ensuite votre demande sur un des deux sites dédiés, le Guichet-entreprises ou celui de l’Urssaf.

Dans un délai de 4 à 6 semaines, vous recevrez vos documents d’affiliation ainsi que votre numéro SIRET. Vous serez alors rattaché au Régime social des indépendants pour votre couverture sociale. Vous devrez également commencer à effectuer vos déclarations de chiffre d’affaires mensuellement ou trimestriellement selon ce que vous aurez choisi.  

Parallèlement, vous devrez ouvrir un compte bancaire professionnel où seront versés vos commissionnements et prélevées vos charges et dépenses professionnelles. 

Cela ne suffit cependant pas pour commencer à exercer.

Signer votre contrat de mandat

En tant que négociateur immobilier, vous ne pouvez finaliser des transactions immobilières que dans le cadre d’un contrat de mandat. Pour débuter, il vous faudra donc signer un contrat établi entre vous, en tant qu’indépendant en autoentrepreneur, et une agence immobilière mandante titulaire d’une carte professionnelle, comme iad. En devenant mandataire iad, vous bénéficierez de nombreux avantages et en particulier d’aides et de conseils pour commencer votre activité.

Vous former

Même si vous n’êtes pas soumis aux mêmes obligations de niveau d’études qu’un agent immobilier, en tant que négociateur immobilier vous devez légalement vous former à votre nouveau métier, en particulier en droit de l’immobilier et de l’urbanisme. En intégrant un réseau tel que iad, vous aurez à disposition de nombreux outils pédagogiques ainsi qu’un parcours d’apprentissage lesquels vous permettront de respecter vos obligations légales. Par ailleurs vous disposerez de l’ensemble des ressources nécessaires pour débuter votre activité dans les meilleures conditions et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour devenir performant.

Vous inscrire au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC)

Une fois les premières démarches effectuées, il vous faudra enfin vous inscrire auprès du Greffe du Tribunal de Commerce au Registre spécial des agents commerciaux. Ceci s’effectue en ligne. Vous devrez en particulier joindre la Déclaration de début d’activité d’agent commercial (AC0).

Une fois ces différentes étapes franchies, vous pourrez commencer votre nouvelle carrière de négociateur immobilier chez iad.

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