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Est-il possible pour un mandataire indépendant en immobilier de monter une agence ?

Vous aimez l’autonomie, gérer la relation client, être sur le terrain. Vous souhaitez faire de la  négociation immobilière, votre cœur de métier ? Vous pouvez opter pour ces deux voies professionnelles distinctes : être agent immobilier ou mandataire indépendant en immobilier. Pour exercer en tant qu’agent immobilier, une carte professionnelle T est nécessaire. Elle vous permettra notamment de monter une agence immobilière ayant pignon sur rue, en franchise ou non. Vous pouvez aussi choisir de devenir mandataire en immobilier. Attention, le mandataire indépendant ne détient pas le pouvoir de monter une agence immobilière, contrairement à l’agent immobilier. Vous pourrez, malgré tout, créer votre entreprise et constituer une équipe de négociateurs. Plus accessible et moins coûteux, le statut de mandataire se révèle une solution avantageuse.

Qu’est-ce que le statut de mandataire ?

Les métiers de l’immobilier sont strictement encadrés par la loi et en particulier ceux qui concernent les transactions immobilières. Ainsi, pour monter une agence immobilière franchisée ou totalement indépendante, il vous faudra obtenir la carte professionnelle T. Celle-ci s’obtient sur demande auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de votre secteur. Sa délivrance est soumise à plusieurs critères. Le plus discriminant est sans aucun doute le niveau d’études. En effet, il faut un diplôme de niveau bac + 2 dans le domaine de l’immobilier ou bac + 3 dans des disciplines voisines comme le droit, l’économie ou encore le commerce. Si vous ne possédez pas ces diplômes, il reste une solution pour contribuer à effectuer des transactions immobilières : le statut de mandataire.

Le mandataire immobilier est aussi appelé agent commercial indépendant en immobilier.

Son statut et son champ d’action sont également strictement encadrés par la loi.   

Le mandataire est :

  • un travailleur indépendant ;
  • conclut un mandat avec une société ou un réseau – comme iad ;
  • au nom de cette société, il peut négocier des transactions immobilières.

Bon à savoir : les différences entre agent immobilier et mandataire

  • La carte professionnelle n’est pas indispensable pour exercer comme mandataire.
  • Les missions du mandataire sont limitées par son contrat de mandat et par le cadre réglementaire. Par exemple, il ne peut pas signer en son nom une transaction immobilière ou détenir des fonds.
  • Le mandataire, contrairement à l’agent immobilier, n’a pas besoin de garantie financière ni d’assurance de responsabilité civile professionnelle.
  • L’agent immobilier est un commerçant inscrit au RCS. Le mandataire est inscrit au Registre spécial des agents commerciaux.
  • Le mandataire a en général le statut de micro-entrepreneur/auto-entrepreneur. À compter du 15 mai 2022 la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante établit un statut unique : l’entrepreneur individuel.
  • Le mandataire ne peut pas ouvrir une agence vitrée ayant pignon sur rue.

Voyons maintenant les avantages concrets à choisir le statut de mandataire pour créer son entreprise dans la négociation immobilière…

Des formalités et des démarches simple pour créer son entreprise dans le cadre du statut de mandataire

Comme expliqué plus haut, les métiers d’agent immobilier et mandataire diffèrent sur certains points. Le mandataire ne peut pas ouvrir une agence immobilière à proprement parler. Il peut néanmoins créer son entreprise dans le domaine de l’immobilier, en se focalisant sur les négociations au nom d’une société qui l’aurait mandaté dans ce but. Bien qu’il ne puisse pas disposer d’une belle vitrine avec de nombreuses offres de ventes d’appartements ou de maisons, le mandataire bénéficie de plusieurs avantages quant à la création de son entreprise.

Au moment de la création de l’activité

Pour commencer son activité, un agent immobilier devra franchir deux étapes :

S’établir en tant qu’agent immobilierCela sous-entend :
– obtenir sa carte professionnelle T auprès de la CCI
– souscrire une garantie financière ;
Ouvrir son agence vitréeCe qui implique :
– trouver un local ;
– l’équiper ;
– conclure éventuellement un contrat de franchise.

Au contraire, pour débuter en tant que mandataire, vos formalités seront limitées.

Vous devrez :
immatriculer votre entreprise auprès de l’INSEE. Vous devenez ainsi auto-entrepreneur ;
– vous inscrire au Registre spécial des agents commerciaux auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ; 
– conclure un contrat de mandat auprès d’un réseau comme iad ;
– ouvrir un compte bancaire professionnel.

Ces démarches sont très limitées. Elles s’effectuent essentiellement en ligne. Elles sont aussi rapides. Vous pouvez donc espérer commencer votre activité en quelques semaines.

Dans la gestion courante de votre activité de mandataire

Le statut de mandataire offre également de nombreux avantages dans le déroulement de votre activité.

  • La gestion comptable est simplifiée. Avec le statut d’auto-entrepreneur et/ou entrepreneur individuel, vos démarches sont limitées. Vous devez uniquement tenir un cahier de recettes et dépenses. Vous n’avez pas besoin de faire appel à un comptable. Et si vous ne dépassez pas les plafonds, vous êtes également exonéré de TVA.
  • Vous devez uniquement déclarer vos revenus de façon mensuelle ou trimestrielle.
  • Dans le cadre d’un réseau comme iad, les services support, administratifs et commerciaux vous déchargent d’une partie de vos tâches, comme l’établissement des documents liés aux transactions immobilières.
  • Les outils iad simplifient également une partie de votre activité. Cityscoring vous permet par exemple d’estimer rapidement un bien. L’accès iad aux principaux portails immobiliers vous assure une diffusion efficace de vos annonces. 

Les avantages du statut de mandataire pour commencer une activité dans l’immobilier sont aussi de nature financière.

Les avantages financiers à choisir le statut de mandataire pour créer son entreprise dans le domaine de l’immobilier

Ces avantages se manifestent à toutes les étapes de la vie de votre entreprise.

Au moment de la création de votre entreprise

Pour effectuer des transactions immobilières, l’agent immobilier doit répondre à certaines exigences coûteuses :

  • il doit tout d’abord obtenir la carte T. Cette délivrance est payante : 160 € pour la première fois, 130 € à chaque renouvellement, tous les trois ans ;
  • il lui faut souscrire une garantie financière auprès d’une banque, une assurance ou de la Caisse des Dépôts et Consignations. Elle est de 30 000 € minimum pendant les trois premières années ;
  • il doit souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, coûteuse elle aussi ;
  • l’agent immobilier peut choisir la franchise pour ouvrir son agence immobilière. Dans ce cas, il faudra également prévoir la somme d’entrée dans le réseau de franchise. Ces droits d’entrée sont très variables, mais il faut compter au minimum 5 000 €.

Concrètement, l’ouverture d’une agence vitrée par un agent immobilier engendre également des frais :

  • achat ou location d’un local ;
  • mise aux normes et travaux divers ;
  • assurance du local ;
  • équipement en mobilier et informatique.

Au contraire, les frais de création d’activité pour un mandataire sont extrêmement réduits :

  • inexistants pour l’immatriculation de l’entreprise auprès de l’INSEE et de l’URSSAF ;
  • 24,79 € d’inscription au Registre spécial des agents commerciaux auprès du Greffe du Tribunal de Commerce ;
  • frais d’ouverture d’un compte bancaire professionnel. Vous pourrez les négocier auprès des banques. Il est possible de les limiter à une dizaine d’euros.

Dans la gestion courante de l’entreprise

Les avantages financiers du statut de mandataire perdurent au-delà de la création de son entreprise spécialisée dans la négociation immobilière. En effet, gérer votre activité en tant que mandataire se révèle moins coûteux pour plusieurs raisons.

  • Comme mandataire, vous travaillez de votre domicile. Vous n’avez donc pas de frais de local professionnel. Vous évitez les :
    • loyer ;
    • charges ;
    • assurances.
  • En tant qu’auto-entrepreneur :
    • les charges et la fiscalité sont simplifiées. Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 34 % de votre chiffre d’affaires pour le calcul de votre revenu imposable ; 
    • vous n’avez pas à faire appel à un comptable. Vous pouvez effectuer vous-même votre bilan. Vous tenez également à jour tout seul votre cahier de dépenses et recettes ;
    • vos charges sont calculées sur vos revenus réels, du mois ou du trimestre précédent. Si vous n’avez pas de revenus, vous ne serez pas redevables de cotisations sociales et de charges.
  • Les autres frais courants :

De nombreux frais sont à prendre en compte pour la gestion quotidienne de votre activité immobilière. L’appartenance à un réseau de mandataire comme iad vous permet d’en limiter certains. Par exemple, chez iad :

  • vous avez accès à un ensemble de supports de communication de qualité professionnelle au meilleur prix. iad a constitué un réseau de prestataires partenaires, photographes, spécialistes du home staging, etc. En faisant appel à eux, vous aurez la garantie de la qualité de la prestation. Vous pourrez aussi en limiter les coûts ;
  • la plateforme de formation iad est à votre disposition. Vous y avez accès pour votre formation initiale tout comme pour vos heures légalement obligatoires. Vous n’aurez pas à payer un organisme de formation pour les assurer.

Le statut de mandataire expose-t-il à un risque financier ?

L’investissement de départ pour lancer son activité de mandataire en immobilier est infiniment plus faible que pour ouvrir une agence immobilière vitrée. Par conséquent, le risque financier est moins important. Cependant, certains postes de dépenses seront à prévoir : les frais de déplacement, les coûts liés à internet ou au téléphone.

Des avantages au quotidien

Au-delà de la facilité de gestion et des moindres risques et frais financiers, votre activité de mandataire présente des avantages d’organisation.

  • Vous êtes libre de votre temps et de votre organisation. Vous n’êtes pas contraint par des horaires d’ouverture d’une agence ayant pignon sur rue, par exemple.
  • Vous pouvez vous concentrer sur votre cœur de métier : la transaction immobilière. Dégagé des contraintes administratives, vous disposez de plus de temps pour votre activité.
  • Vous pouvez facilement orienter et réorienter votre politique et votre stratégie commerciale. Vous pourrez choisir vos conditions de travail – travailler le week-end ou en soirée par exemple. Vous pourrez vous concentrer sur une certaine cible : la clientèle étrangère, les biens prestigieux, ou autres.
  • Vous pouvez, dans le cadre d’un réseau comme iad, choisir de créer une équipe de mandataires partenaires. Cela sera beaucoup moins contraignant, risqué et coûteux que l’embauche d’un collaborateur dans une agence immobilière classique.

Le statut de mandataire offre de nombreux avantages. Pour lancer votre activité dans l’immobilier, il peut se révéler idéal !

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