Tout savoir sur la fiscalité et l’imposition de l’agent commercial immobilier

Les commissions et autres rentrées d’argent touchées par un agent commercial immobilier indépendant doivent naturellement être déclarées régulièrement auprès de l’administration fiscale. En fonction du statut d’entreprise choisi et du niveau de ses revenus, les modalités de déclaration et le taux d’imposition applicable peuvent varier.

Dans tous les cas, le mandataire immobilier est un entrepreneur individuel bénéficiant d’un cadre fiscal et social simple et peu chronophage, à la différence d’un gérant de société comme une SASU ou une EURL. Il est par ailleurs éligible au régime très avantageux de la microentreprise sous un certain seuil de chiffre d’affaires.

Cet article proposé par iad vous présente l’essentiel à retenir sur la fiscalité de l’agent commercial immobilier dans des termes simples et pratiques, pour vous aider à faire le meilleur choix !

Quels sont les statuts possibles pour un agent commercial immobilier ?

Avant d’aborder l’imposition de l’agent commercial immobilier, il est nécessaire de faire un bref rappel sur les statuts juridiques envisageables pour cette activité. En effet, le type d’entreprise choisi par ce travailleur indépendant a un impact direct sur les options dont il dispose en matière de fiscalité. Vous pouvez faire votre choix entre :

• la microentreprise (autoentrepreneur) ;
• l’entreprise individuelle (EI) ;
• l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL).

Vous souhaitez rejoindre bientôt la communauté des iadiens ? Pour limiter au maximum les formalités administratives ou comptables, il est recommandé d’entamer votre activité en créant une microentreprise. Le régime se distingue notamment par :

• des charges fiscales et sociales strictement proportionnelles à votre chiffre d’affaires : si vous ne percevez aucune commission, vous n’avez rien à payer ;
• des obligations comptables réduites à leur plus simple expression, et limitées à la tenue d’un livre des recettes ;
• des formalités simples et rapides de création ;
• mais aussi l’impossibilité de déduire vos charges réelles (à la différence de l’EI et de l’EIRL).

Pour être éligible au régime de la microentreprise, un agent commercial immobilier doit déclarer en 2021 un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 72 600 €.

Quelle fiscalité pour un agent commercial immobilier en autoentrepreneur ?

Un mandataire immobilier en microentreprise peut opter pour deux modes d’imposition :

• le régime microfiscal (applicable par défaut) ;
• le versement libératoire (sur option et sous conditions de ressources).

Régime microfiscal

L’imposition d’un agent commercial immobilier autoentrepreneur relève par défaut du « régime micro-fiscal » ou « micro-BNC ». Sa principale particularité est que le professionnel bénéficie d’un abattement forfaitaire sur son chiffre d’affaires afin de tenir compte de ses charges. Cet abattement s’élève à :

• 34 % pour une activité de prestation de service ;
• 50 % pour une activité libérale ;
• 71 % pour une activité de commerce et d’échange de marchandises.

L’activité de mandataire immobilier relève d’une prestation de service. Il profite donc d’un abattement forfaitaire de 34 % sur son chiffre d’affaires.

À titre d’exemple, Diane exerce son activité de mandataire au sein du réseau iad depuis trois ans. Les commissions perçues grâce à son activité et à celle de ses différents filleuls lui ont permis de générer un chiffre d’affaires de 50 000 € cette année.

Elle profite automatiquement d’un abattement forfaitaire de 34 % : son bénéfice imposable ne s’élève donc en réalité qu’à 66 % de 50 000 €, soit 33 000 €. Cette somme sera ajoutée aux autres revenus de son foyer pour déterminer le montant de son impôt sur le revenu.

Versement libératoire

L’option pour le versement libératoire permet au mandataire immobilier de s’acquitter de son impôt sur le revenu en même temps que ses charges sociales, soit une fois par trimestre.

Cette alternative se distingue par sa simplicité, mais aussi par son caractère assez avantageux : le taux retenu pour l’impôt sur le revenu, dans le cadre d’un versement libératoire, est très faible. Il s’élève à 1,7 % seulement pour les entreprises exerçant une activité de prestation de services.

Ce pourcentage s’ajoute aux cotisations sociales d’un montant de 22 % du chiffre d’affaires. L’autoentrepreneur s’acquitte donc d’un prélèvement total de 23,7 % de son chiffre d’affaires, qui le libère à la fois de ses obligations fiscales et sociales.

Ce régime est toutefois soumis à un plafond de ressources. Pour y être éligible en 2021, l’agent commercial immobilier micro-entrepreneur doit par exemple déclarer un revenu fiscal de référence (RFR) en 2019 (année n-2) inférieur ou égal à :

• 27 794 € pour une personne vivant seule ;
• 55 588 € pour un couple sans enfant ;
• 69 485 € pour un couple avec un enfant ;
• 83 382 € pour un couple avec deux enfants.

Si vous ne remplissez pas les critères, vous devrez nécessairement opter pour le régime microfiscal.

Microfiscal ou versement libératoire : comment choisir ?

Vous êtes agent commercial immobilier autoentrepreneur ? Le régime microfiscal est plus avantageux si votre foyer n’est pas imposable sur le revenu. En effet, vous ne paierez alors que les cotisations de 22 % sur votre chiffre d’affaires, et un impôt nul (0 %).

Le versement libératoire, à l’inverse, est plus attractif si vous payez l’impôt sur le revenu. Si le taux marginal d’imposition de votre foyer est de 14 %, par exemple, le taux de 1,7 % du versement libératoire est bien plus avantageux. Toutefois, cela suppose d’être éligible et de ne pas dépasser les plafonds de ressources.

Lire aussi : BIC ou BNC : quel régime fiscal pour le mandataire immobilier indépendant ?

Quelle fiscalité pour un agent commercial immobilier en EI ou EIRL ?

L’entreprise individuelle (EI) et l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ne diffèrent pas de façon significative sur le plan fiscal. La principale distinction entre les deux statuts est la possibilité de soumettre une déclaration d’affectation de patrimoine professionnel dans le cadre d’une EIRL. Le mandataire immobilier est ainsi protégé contre le risque – très théorique – d’une saisie de ses biens personnels en cas d’accumulation de dettes professionnelles. Bien souvent dans la pratique le risque reste tout de même présent en ce que les biens en question seront grevés d’une sûreté réelle venant garantir l’octroi d’une contrepartie tel qu’un prêt financier, comme c’est le cas avec l’hypothèque par exemple.

Les agents commerciaux immobiliers exerçant en EI ou en EIRL peuvent opter :

• soit pour le même régime microfiscal que les micro-entrepreneurs (sous réserve de respecter le plafond de chiffre d’affaires) ;
• soit pour le régime de la déclaration contrôlée, permettant la déduction de leurs charges réelles.

Régime microfiscal en EI ou EIRL

Un mandataire immobilier en entreprise individuelle ou en EIRL a, lui aussi, la possibilité de choisir le régime microfiscal pour s’acquitter de son impôt sur le revenu. Les conditions applicables, dans ce cas, sont les mêmes que pour un micro-entrepreneur avec un abattement forfaitaire de 34 % pour vos charges.  

Pour être éligible, l’entrepreneur doit déclarer un chiffre d’affaires annuel inférieur à 72 600 € en 2021. Au-delà, le basculement vers le régime de la déclaration contrôlée est obligatoire.

Régime de la déclaration contrôlée

Le régime de la déclaration contrôlée est l’équivalent du fameux « régime réel » pour les professionnels déclarant des bénéfices non commerciaux (BNC). Le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) considère en effet que les agents commerciaux – y compris ceux spécialisés en immobilier – génèrent des BNC et non des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime de la déclaration contrôlée est :

• facultatif si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 72 600 € en 2021 ;
• obligatoire au-delà de ce montant.

Sa principale particularité par rapport au régime microfiscal est l’absence d’abattement forfaitaire. En lieu et place, l’entrepreneur a la possibilité de calculer et déduire ses charges professionnelles de son revenu imposable. Cela implique donc une gestion plus complexe et chronophage que la microentreprise, avec notamment des obligations comptables plus nombreuses : livre-journal, livre d’inventaire, grand livre, inventaire annuel et comptes annuels…

Il est par ailleurs nécessaire de conserver soigneusement les justificatifs des différentes charges imputées sur votre résultat (frais de déplacement, achat de matériel informatique…).

Le bénéfice imposable, obtenu après déduction de toutes vos charges, est ensuite soumis classiquement à l’impôt sur le revenu de votre foyer.

Micro-fiscal ou déclaration contrôlée : comment choisir ?

Votre chiffre d’affaires annuel vous laisse le choix entre le microfiscal et le régime réel ? Vous avez uniquement intérêt à basculer vers la déclaration contrôlée si vous estimez que vos charges professionnelles dépassent 34 % de votre chiffre d’affaires annuel. À défaut, l’abattement forfaitaire reste en effet plus avantageux.

En pratique, les agents commerciaux immobiliers indépendants ne sont pas soumis à des charges particulièrement élevées (activité exercée à domicile, pas d’achat de stock ou de marchandises…). Le microfiscal est donc le choix à privilégier dans l’écrasante majorité des cas.

Agent commercial immobilier : comment déclarer vos revenus ?

Quel que soit le régime d’imposition et le statut d’entreprise dont vous relevez, la déclaration de vos revenus de mandataire immobilier suppose de remplir le formulaire 2042-C-PRO (« Déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées »). N’oubliez donc pas de sélectionner cette annexe lorsque vous commencer à remplir votre déclaration en ligne, pour y accéder ensuite.

• Si vous êtes micro-entrepreneur et soumis au versement libératoire, vos revenus sont à renseigner dès la première page, à la rubrique « MICRO-ENTREPRENEUR (autoentrepreneur) AYANT OPTÉ POUR LE VERSEMENT LIBÉRATOIRE DE L’IMPÔT SUR LE REVENU » (cases 5TE, 5UE ou 5VE).

• Si vous êtes soumis au régime microfiscal, vous devez renseigner vos revenus en page 6, à la rubrique « REVENUS NON COMMERCIAUX PROFESSIONNELS » et à la sous-rubrique « Régime déclaratif spécial ou micro BNC ». (cases 5HQ, 5IQ ou 5JQ). Attention : vous devez bien indiquer votre chiffre d’affaires total, sans déduire l’abattement forfaitaire – pris en compte automatiquement par l’administration fiscale.

• Si vous relevez enfin du régime de la déclaration contrôlée, vous devez aussi renseigner vos revenus en page 6, à la rubrique « REVENUS NON COMMERCIAUX PROFESSIONNELS », mais à la sous-rubrique « Régime de la déclaration contrôlée ».

Agent commercial immobilier et cotisation foncière des entreprises (CFE)

En plus de l’impôt sur le revenu, les agents commerciaux immobiliers exerçant en microentreprise ou en entreprise individuelle sont soumis chaque année au paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Il s’agit de l’équivalent de la taxe foncière pour les professionnels.

La CFE est une taxe locale calculée sur la base de la valeur locative des biens ou locaux utilisés par l’entrepreneur pour son activité professionnelle. Elle est due même si vous exercez à domicile, en complément de la taxe foncière. Elle doit également être payée si vous ne disposez d’aucun local.

Des exonérations temporaires de CFE auto-entrepreneur sont disponibles.

• Vous êtes redevable de la CFE par principe l’année civile suivant le début de votre activité. Si vous démarrez votre activité en 2021 vous serez redevable de la CFE en 2022.
• Si votre chiffre d’affaires est nul en 2021 vous en serez exonéré pour 2022. En effet il n’y a pas de CFE auto-entrepreneur sans chiffre d’affaires. En pratique le versement de la CFE est donc due l’année civile suivant vos premières recettes soit dès l’émission de vos premières factures d’auto-entrepreneur. Cependant gardez en tête que si vous déclarez un chiffre d’affaires nul pendant 24 mois consécutifs, vous serez sanctionné par une radiation automatique. Cette exonération ne peut ainsi qu’être temporaire.
• Enfin depuis le 1^er Janvier 2019 les entreprises dont le montant de chiffre d’affaires ou de recettes n’excède pas 5 000€ sont exonérées de cotisations.

Son montant est voté par les collectivités territoriales : il est donc variable d’une commune à une autre. Un montant minimum s’applique cependant en fonction de votre chiffre d’affaires. Il est par exemple compris :

• entre 223 et 531 € pour un chiffre d’affaires de moins de 10 000 € ;
• entre 223 et 1 061 € pour un chiffre d’affaires compris entre 10 000 et 32 600 € ;
• entre 223 et 2 229 € pour un chiffre d’affaires compris entre 32 600 et 100 000 €.

La fiscalité d’un agent commercial immobilier est l’un des principaux critères à prendre en compte au moment du choix du régime juridique de l’entreprise. Les mandataires immobiliers débutant chez iad ont tout intérêt à opter pour le microfiscal, au moins dans un premier temps. Ils auront ensuite la possibilité de basculer facilement vers le régime réel s’ils génèrent un gros chiffre d’affaires.

Les trois points clés à retenir

Le versement libératoire, le microfiscal et la déclaration contrôlée sont les trois modes d’imposition accessibles aux agents commerciaux immobiliers ;

Chacun présente ses propres avantages et inconvénients, à apprécier en fonction de vos contraintes et de votre volume d’activité.

La fiscalité de l’agent commercial immobilier est globalement simplifiée tant que vous générez un chiffre d’affaires de moins de 72 600 € par an.