La loi ALUR suppose de nombreux changements, notamment pour les copropriétés. Un conseiller1iad doit être en mesure d’accompagner sa clientèle en lui permettant de mieux comprendre certains concepts à la fois nouveaux et obligatoires. On pense notamment à la mise en place d’un compte séparé obligatoire, à la création d’un fonds spécifique pour les travaux ou encore à la réalisation de certains diagnostics devenus impératifs.
Progressivement, la loi ALUR impose un tout nouveau cadre de travail et de gestion pour les copropriétaires et les copropriétés en général.
Les nouvelles règles imposées par cette loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové visent en fait à renforcer la transparence dans la gestion quotidienne des copropriétés par les entreprises en charge.
Un moyen également, de favoriser la transmission d’information, depuis les syndics vers les propriétaires et donc, la prise de décision en conscience.
Avant de déterminer quel sera le syndic de propriété chargé de la bonne gestion de l’immeuble, l’Assemblée générale des copropriétaires aura pour obligation de mettre en concurrence les différents projets proposés par les syndics intéressés.
Une mesure qui permet à l’ensemble des copropriétaires d’étudier les différents contrats, mais aussi les devis et factures afin de peser le pour et le contre.
Ces informations permettent de choisir le syndic de copropriété qui correspond le mieux aux attentes des habitants.
2. Le contrat de syndic
Le syndic de copropriété a pour mission d’assurer la bonne gestion quotidienne, mais aussi financière de l’immeuble en copropriété. La loi ALUR impose certaines mesures afin de faciliter et renforcer les processus.
Le premier changement notable concerne les contrats de syndic. Ces mêmes contrats doivent être proposés et utilisés par le syndic. Doivent également apparaître les coûts représentés par ces services.
Nous avons rédigé un article très complet sur l’impact de la loi ALUR sur les métiers de l’immobilier. N’hésitez pas à le lire pour en apprendre davantage sur le sujet !
3. Séparation du compte bancaire
La loi ALUR impose qu’un compte bancaire unique soit créé pour chaque copropriété. Ces comptes doivent être créés dans les 3 mois suivant la nomination du syndic en charge de l’immeuble.
La raison est toute simple : un seul syndic de copropriété peut être amené à gérer plusieurs immeubles et copropriétés. Avoir un compte bancaire unique à chaque lot permet d’avoir une idée précise des coûts générés et des bénéfices réalisés par immeuble. Plus de transparence, donc.
Le compte bancaire de la copropriété peut être ouvert par le syndic, dans n’importe quelle banque. Sont ensuite mis à disposition du conseil syndical, tous les relevés de compte. Cette gestion des comptes ne peut, enfin, pas être facturée hors forfait initial par le syndic.
4. Fonds pour les travaux
La loi ALUR a rendu obligatoire, dès le 1er janvier 2017, la création d’un fonds spécifique pour les travaux et ce, dès lors que la copropriété compte plus de 10 lots.
Ce fond permet d’assurer les éventuels travaux de maintien en l’état ou de rénovation de la copropriété concernée et doit être hébergé sur un compte bancaire séparé, indépendant du compte de la copropriété.
Il est financé par une cotisation dont s’acquittent les copropriétaires. Celle-ci doit être au moins égale à 5% du budget prévisionnel annuel.
Dernier point important, le fonds est directement rattaché au lot de la copropriété et non au propriétaire. De fait, si un copropriétaire venait à vouloir vendre son bien et déménager, il ne pourrait pas récupérer la cotisation versée, même quelques jours auparavant.
5. Établissement d’un Diagnostic Technique Global (DTG)
Chaque année, à la même période, le syndic de copropriété propose aux copropriétaires, un plan pluriannuel des prochains travaux à mener au sein de l’immeuble. Afin d’aller en ce sens, un professionnel doit être mandaté par la copropriété afin de réaliser ce diagnostic technique global de l’immeuble. Doit ensuite apparaître dans le compte-rendu, outre la détermination des travaux à mener pour garder l’immeuble en l’état, le prix total théorique.
6. Immatriculation de la copropriété
La mise en place de la loi ALUR suppose également la mise en place d’un registre national d’immatriculation des copropriétés.
Bon à savoir
C’est au syndic de copropriété de réaliser cette immatriculation. Il s’agit là d’une condition sine qua non afin d’obtenir certaines aides publiques.
7. Informations claires et complètes
La mission principale de la loi ALUR est d’assurer la transparence totale entre le syndic et les copropriétaires. De fait, les informations liées à la copropriété doivent être accessibles à toutes et tous, au moment souhaité. C’est pourquoi, le syndic doit mettre à disposition des outils sécurisés permettant d’avoir un accès rapide à toute la documentation (devis, factures etc…).
Depuis 2015, le syndic de copropriété doit opter pour un extranet (sauf avis contraire exprimé à l’occasion d’une assemblée générale). L’accès à cet extranet doit bien évidemment être restreint : un login et un mot de passe unique à chaque copropriétaire doit ainsi être réservé.
8. Rédaction de la fiche synthétique de la copropriété
Une fiche synthétique présentant les dernières données financières et techniques relatives à la copropriété devra être rédigée par le syndic de copropriété. Cette fiche synthétique sera à envoyer à l’ensemble des copropriétaires. Cela leur permettra d’avoir un accès rapide à des informations chiffrées relativement importantes.
Que faire pour vendre un lot ?
Vous souhaitez vendre votre appartement, en copropriété ? Il faut désormais fournir un certain nombre d’informations obligatoires pour rédiger l’annonce ou lors de la signature de l’avant-contrat d’achat.
1. Rédaction d’une annonce immobilière
Dans tous les cas, que votre annonce immobilière soit rédigée par un agent immobilier ou un conseiller, celle-ci doit répondre à certains critères. Par exemple, elle devra :
Signaler que le bien immobilier se trouve dans une copropriété ;
Présenter le nombre de lots composant cette même copropriété ;
Présenter le montant des charges annuels à devoir régler, en plus du loyer (cela permet aux futurs acquéreurs de chiffrer les frais annexes) ;
Les résultats Diagnostic de Performance Energétique (DPE) pour l’immeuble ou l’appartement mis en vente.
Sans une ou plusieurs de ces informations, l’annonce immobilière ne sera pas conforme. Résultat, celle-ci ne pourra pas être publiée !
2. Remise des documents
Pour vendre un bien, le vendeur doit être en mesure de fournir au futur acquéreur, plusieurs documents relatifs à la copropriété. Ces documents doivent être fournis, au plus tard, au moment même de la signature du compromis de vente.
Les documents concernés sont:
Le dossier de diagnostic technique du logement ;
Le règlement de la copropriété actuellement en vigueur ;
Le descriptif de division, qui détermine les dimensions totales du bien mis en vente ;
Les procès-verbaux de l’ensemble des assemblées générales tenues au cours des trois dernières années ;
Le montant total des charges réglées par le vendeur. Ce montant doit être calculé sur les deux dernières années comptables ;
Le montant des fonds prélevés pour les travaux
Le montant des dernières cotisations, afin de faciliter le calcul des charges annexes ;
Le carnet d’entretien de l’immeuble dont le syndic a la charge ;
Le DTG ainsi que le plan pluriannuel des travaux ;
Les sommes dûes au syndic par les copropriétaires ainsi que les éventuelles dettes en cours etc…
3. La gestion des archives
Enfin, la copropriété doit désormais assurer la bonne gestion de ses archives. Cette gestion est directement intégrée dans le forfait annuel.
Ces archives permettent aux copropriétaires et futurs copropriétaires d’avoir un aperçu réel de la situation de la copropriété au fil des ans et s’assurer que celle-ci a bien été prise en main.
L’arrivée de la loi ALUR force les syndics et copropriétés qui souhaitent externaliser la gestion de ces documents auprès d’une société tierce, doit faire voter sa décision à l’occasion d’une assemblée générale.
Les 3 points à retenir
– La loi ALUR impose un nouveau système de fonctionnement pour les copropriétés, rendant ainsi leurs méthodes et leurs actions, beaucoup plus transparentes.
– La vente d’un bien en copropriété doit répondre à davantage de critères, que ce soit pour la rédaction de l’annonce, pour la remise des documents ou pour la gestion des archives de ce même bien.
– Outre les syndics de copropriété, la loi ALUR impose des changements fans la façon de faire des professionnels de l’immobilier et des agences !
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